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机构套利大房企: 企业市值管理能力面临大考

21世纪经济报道 2018年03月01日 09:56

  国资国企混改,房地产业首当其冲,在大房企日渐成长的房地产行业,不乏金地、华侨城、绿地等国企混改典型企业。

  市值管理或成国资国企改革新趋势。今年初,国务院国资委在“央企、地方国资委负责人会议”上明确提出:2018年要坚持以提升内在价值为核心的市值管理理念,依托上市公司平台整合优质资产,盘活存量股份,抓好亏损上市公司专项治理,不断提升价值创造能力。

  国资国企混改,房地产业首当其冲,在大房企日渐成长的房地产行业,不乏金地、华侨城、绿地等国企混改典型企业。前不久,绿地控股董事长、执行总裁张玉良接受媒体采访时也指出,市值管理是绿地下一步需重点关注的事项。

  易居(博客)研究院智库中心研究总监严跃进分析认为,险资过去参与房地产业务的投 资,其实也与政策相对宽松有关。但是这两年部分险资充当了“野蛮人”的角色,随即引发监管层关注。对于一些金融大鳄的监管,很大一部分就是指此类保险公司或者有保险业务的集团企业。近期对于安邦的管控,其实也是有信号意义的,接下来很多险资会有降低投 资比例的做法,尽量做合规,否则容易引 起监管注意。

  而从具体险资来说,如平安本身也是擅长进行此类地产股的投 资,当前减持也说明识大局。当然通过此类套现,也有助于规避近期地产股波动所带来的风险。

  严跃进认为,类似减持本身也不会对大房企有太大的利空影响,实际上大房企还是有较好的发展机会的。所以大房企需要积极发布信息,认为此类减持的影响相对小,否则容易引起部分市场恐慌。

  机构减持大房企:市场调整信号

  机构投 资房企的资金,相当一部分来自保险行业。这也是监管层收紧监管的主要原因。春节前一周,2月6日开始,平安用几天时间在二级市场大幅减持碧桂园3123万股股份,套现约4.55亿港元。受此影响,碧桂园股价在平安首次减持的2月6日当天跌至14.5港元,跌幅达11.15%,并在此后六天连续下跌,最低跌至12.72港元。

  2013年,平安旗下平安创新也曾以基石投 资者身份持有绿地控股9.91%股份,共12.06亿股,彼时认购价仅5.62元,总价共58亿元。2016年7月12日起,平安创新持续一年大量卖出绿地股份。若按每股8.825元的中间价算,平安套现金额在80亿元以上。

  ?对此,张玉良表示,2015年的时候,平安通过资管计划购入绿地股票,一年之后减持是因为资管计划到期需要集中兑付。但张玉良也强调,绿地对此并不知情,所以尤为被动,以致短期内股价大幅下挫。

  ?关于平安减持碧桂园,有业内人士认为,平安此次减持一是为了避免持股比例超过10%的监管红线,二是去年底开始平安已斥资数十亿增持汇丰银行,或是其认为今年地产行业风险加大,所以调仓换股,低买高卖,从地产股套现放到银行股中。

  保险资金集中举牌的房企,首选规模、业绩有上升空间的,而且从2010年开始,到2015年这一时间段较多见。平安对房地产股的价值投 资放到行业发展背景当中,具有一定代表性。2010年至2012年宝能系对深 振业三次大规模举牌开创保险资金举牌地产个股的先河, 2014年安邦连续举牌金融街、金地集团及银行个股后,中小保险公司纷纷效仿。2015年这一趋势更为明显,近期“宝万之争”引市场对险资举牌的持续关注,险资举牌概念股频频获得市场青睐,带动地产蓝筹股股价大 幅上涨。

  据平安证券统计,自 2010年 1月至 2015 年 11 月,地产股产业资本与 金融资本增持均呈大幅上升趋势,2015 年产业资本增持 168 次,同比增长 21.7%,金融资本增持 45 次,达到 2014 年全年的 82%。

  在一家券商统计的当前28家被保险资金持有的公司中, 25%是以获取重大影响争取控股权为目的,46%是看好公司一线城市资产价值或未来发展,还有 29%是布局中小市值的公司,看好公司转型或壳资源价值。

  ?从股价表现上看,争取控股权对公司股价表现影响最大。大股东持股比例低、 ROE 较高及估值具有安全边际是保险公司增持地产股的主要考虑因素。万科即是一个典型案例。钜盛华通过九个资产管理计划合计持有万科股份的10.34%,九个资产管理计划的杠杆均为2倍,其中,七个资产管理计划已经于2017年11月和12月到期,该七个资产管理计划合计持有万科股份的6.89%。而在1月31日,这7个资管计划的退出,导致万科股价下跌。

  另外,蓝筹股由于具备低估值、高分红和高股息率,且具有稳定的现金流和净利润增速和较高ROE水平,同样备受机构青睐。

  然而,一名业内人士指出,2015年以来,房地产行业也在洗牌,随着整体利润率下滑,行业龙头公司逐渐变得不再具有业绩持续性及估值优势;一些股权分散的中小市值地产公司、持有型物业资源丰富、拥有一二线城市商业项目资源的房企开始加速规模扩张与转型。这时候,大房企开始面临运营模式转变的探索,多元布局、提升利润率等问题接踵而来。

  2017年,机构对于地产股的减持相应频繁起来。阳光城在2017年三季度开始经历过一轮机构减持,据不完全统计,机构减持超过10亿元。其中一个资管计划到期退出,收益超过15%。

  市值管理压力

  业内人士认为,与其说机构的减持对股价波动影响明显,不如看作是市场调整马上要来了。 2月28日,中信银行宣布暂停北京地区住房抵押类贷款。大风起于青萍之末,此前的2014年年初,多家银行对房地产业有暂时停贷举措。

  因此,上述业内人士认为,房企市值管理首要从自身资金风险和运营能力的提升来进行对冲。若是从市值管理的角度看,严跃进指出,其实房企可以做得更多的是对股权结构进行调整。比如,如果说当前监管层对险资的资源不剔除,那么实际上就会有很多新的问题,未来若是对股权结构进行规范,往往会造成股价较大的波动。因此在当前阶段,险资主动缩小投  资比例,这一步很关键。

  对此,同策咨询研究总监张宏伟(博客)则指出,上述企业投 资管理和品牌的应对状况,以及公司有无大事件做对冲,对于接下来的股价走势都很重要。比如企业业绩、收并购、重组、新业务的发展方向等。从这个角度而言,今年机构仍会等待增持机会。

  正如链家研究院院长杨现领此前指出,未来高估值公司会更多出现在运营领域的三个细分方向,分别为租赁运营服务、城市更新改造运营服务、不动产资产证券化相关产业链。这是房企市值管理在运营模式上的一个体现。

  ?进入2018年,房企在调整资金结构(负债率、资金成本的调整)、规模扩张等方面分化越来越明显。此外,近两年房企分拆业务上市获取股权的二次溢价,也是资本市场运作的一个重要财技。

  一个事实是,大房企销售承压,在这个前提下,市值管理的多个因素更显得尤为重要。克而瑞研究中心于2月28日发布的2018年1-2月房地产销售排行榜单显示,2月份,百强房企总体销售规模5296.4亿元,较1月环比降低22%。随着房企竞争的加剧,百强房企各梯队销售金额入榜门槛也提升显著。其中TOP3房企门槛已破千亿,TOP10房企门槛提升幅度最大,从185.2亿元增长到了2月的286.1亿元。

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