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我国房地产市场发展将进入新阶段

上海证券报 2018年06月11日 09:44

    上海证券报十九大报告明确指出“房子是用来住的,不是用来炒的”,并强调要加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居。事实上,从2016年国庆节开始的房地产调控政策来看,各级政府已经出台了一些与以往不一样的调控政策,致力于长效机制建设。可以预期,未来将会有更多的政策围绕推动房地产回归其居住属性这一主导方向展开。在这些政策作用下,预计我国房地产市场将进入一个新的发展时期。  本轮房地产调控政策的特点及其效应  1.本轮房地产调控政策的诸多新特点  2016年国庆节开始的本轮房地产调控政策出现了一些与以往不同的新特点,主要体现在不仅出台了着眼于需求端的短期临时性调控政策,也出台了着眼于供给端构建长效机制建设的一些政策措施。  第一,从短期临时性调控政策来看,限购限贷政策力度升级、范围扩大,并首次启用了限售政策。  

  首先,限购限贷政策仍然延续因城施策的特点,但与以往相比,不仅限购限贷范围更广,而且政策力度明显升级。在本轮限购中,不仅一二线城市限购限贷,甚至嘉兴和怀来县等一线城市周边的三四线城市也加入到限购行列。此外,热点城市普遍“认房又认贷”或“限购又限售”,三四线城市还多采用公积金调整、限售等方式。  

  其次,本轮调控首次启动“限售”政策。厦门、成都、福州、青岛、常州、长沙、贵阳、重庆、南昌、南宁和石家庄等近40个城市纷纷出台“限售政策”,规定新购住房需取得产权证后,持有一定年限方可上市交易,期限在2年至10年之间。从限售对象来看,大多数城市的限售政策面向的是全部住房交易对象。  

  再次,政策执行中一直在不断“打补丁”。比如北京,2016年9月30日将首套房首付提高到3.5成后,2017年又不断提高贷款利率,同时将首套房、二套房认定标准改成“认房又认贷”。  从总体上看,可以用“因城施策、力度升级、范围扩大、随时调整”四个词来描述抑制需求端的短期临时性调控政策。  第二,着手推进“租购并举、共有产权房”的试点工作,致力于长效机制建设。  

  (1)密集出台鼓励住房租赁市场发展的政策,选取12个城市开展加快发展租赁市场试点,选取13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。  2017年7月,住建部等九部委发文,选取人口净流入的广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山和肇庆等12个城市,开展首批加快发展租赁市场的试点。一是鼓励多渠道增加新建租赁住房供应。包括新增建设用地中配建租赁住房、对城市中闲置和低效利用的资产实现用途转换等。二是加大对住房租赁企业的金融支持力度,鼓励租赁住房供应方逐步向机构出租长期提供服务为主转变。在这些政策影响下,预计租赁参与主体将逐渐从以个人出租短期套利为主向机构出租长期提供服务为主转变。  

  2017年8月28日,国土资源部、住房和城乡建设部发文,确定第一批在北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都等13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。此次试点的最大亮点在于,即农村集体土地不用经过国家征地环节,由乡镇自行或者直接选定房企合作建设,直接进入市场。因此,土地成本将大幅降低,从而产生一大批低成本房屋,将有助于平抑未来的高租金和高房价。同时,政府对于开发这类住房给予大量优惠政策,包括承租人可以享受“基本公共服务”等。  在中央层面的密集推动下,各地政府纷纷积极响应,加快住房租赁市场发展。首批12个试点城市中,除肇庆外,其余11个城市已陆续公布了住房租赁扶持政策。

  具体来看,各地扶持政策主要体现在以下几个方面。  第一,为承租人赋权。广州和南京明确将“租购同权”写入试点方案,北京明确京籍集体户口租房可以落户,符合条件的京籍无房家庭的适龄子女可就近入学。  第二,加大住房租赁市场供应。在增加租赁住房供应方面,除规定部分出让土地须自持或配建一定比例的租赁型住房外,各试点城市均有针对性政策出台,保障租赁住房供应。  第三,加快培育住房租赁市场供应主体。此次出台租赁试点方案的大部分城市均鼓励发展国有住房租赁企业,并积极引导房企从传统的开发、销售向租售并举模式转变。成都、沈阳、深圳和杭州等城市均要求到年底要组建一定数量的国有住房租赁公司,厦门提出要扶持国有企业做大做强住房租赁业务。  第四,机构化、专业化和规模化成为试点城市培育租赁市场的重要手段。部分城市将租赁企业培育数量进行量化考核,如武汉要求在两大住房租赁试点区域选择不少于5家国资企业、5家民营房地产开发企业和10家住房租赁企业,作为住房租赁规模化经营试点企业。其中,沈阳则规定,到2020年,全市开展住房租赁业务的房地产开发企业要达到50家。  第五,提供金融财税政策支持。大部分租赁试点方案均明确支持向住房租赁企业提供金融服务。武汉、成都、北京、深圳、杭州等5个城市在试点方案中明确提出,支持住房租赁企业开展房地产投 资信托基金(REITs)试点,支持符合条件的租赁企业发行债券、不动产证券化产品。

  此外,对租赁企业给予税收优惠,通过发放租房补贴,鼓励新市民从市场租赁房源。  第六,搭建政府住房租赁交易服务平台,建立住房租赁信用管理体系。此次出台租赁试点方案的城市均提到,要推广线上线下租赁服务一体化,建立并完善住房租赁交易服务平台。  (2)北京、上海、南京、福州和烟台开始供应共有产权住房。  2017年9月,住房城乡建设部印发《关于支持北京市、上海市开展共有产权住房试点的意见》,支持北京和上海开展共有产权住房试点,鼓励两市结合本地实际,在共有产权住房建设模式、产权划分、使用管理、产权转让等方面进行大胆探索,力争形成可复制、可推广的试点经验。截至目前,除了北京和上海以外,南京、福州和烟台也已经开始供应共有产权房。事实上,在住建部印发《意见》之前,上海已在共有产权住房方面进行了有益的实践。北京在2017年8月出台了《北京市共有产权住房管理暂行办法》征求意见稿,明确提出共有产权住房属于产权类住房,可以按照相关规定办理落户、入学等事宜,即共有产权房和一般商品房同权。与以往的自住房相比,共有产权住房最大的不同在于“按份共有”,销售价格低于同地段、同品质商品住房价格水平,购房人购买后限定使用和处分权利,政府与购房人按份共有产权。  

  具体来看,共有产权住房具有以下特点:一是兼顾保障和宜居。从保障角度来看,北京共有产权住房户型以中小套型为主,表明当前政策更多的是惠及刚需和无房群体的首套购房需求。从宜居的角度看,提出实施全装修成品交房且强调绿色环保的概念,还将规划选址优先安排在交通便利、公共服务设施和市政基础设施等配套设施较为齐全的区域,将建设宜居环境和促进职住平衡相结合,进而推动就业与居住的合理匹配。二是兼具保障性住房和商品房的双重属性。此次北京共有产权住房明确了政府和个人持有的产权份额,兼具了保障性住房和商品房的双重属性,不仅可以出售,也可以出租。三是将新市民纳入住房保障范围。此次北京共有产权住房征求意见稿中特别强调了对“新北京人”的同权意义,明确提出对 “新北京人”住房的分配比例应不少于30%。从数量上来看,北京拥有大量工作稳定却没有户籍的家庭,当前,将新市民纳入住房保障范围,有利于引导部分需求由商品房转向政策性商品住房,这无疑将大大缓解普通商品房市场的潜在需求压力。  2.本轮调控政策的政策效应  2017年,各线城市房价增速仍均较年均增速(2005年7月至2017年12月)有所上涨,且仍延续以往“一线城市房价增速高于二线、二线城市高于三四线”态势,但二三线城市尤其二线城市价格增速上涨幅度明显大于一线。例如,二线城市房价增速由年均3.69%涨至2017年的9.49%,上涨了近3倍,三四线城市房价增速由年均2.52%涨至2017年的4.59%,也上涨了近2倍,而一线城市由均值7.83%涨至11.97%,上涨幅度明显小于二三线城市。与此同时,二线城市内部出现了明显分化。二线城市中,武汉、长沙、郑州、厦门、杭州和南京等城市价格快速上涨,但成都和西安等城市价格涨幅不大。  值得关注的是,自2017年9月以来,一线城市中二手住宅价格增速出现大幅下降,二线城市价格增速也有所下降,但下降幅度小于一线城市。与一二线城市相反,三线城市住宅价格出现了上涨。造成这种分化的直接原因就是本轮调控中因城施策的短期临时性政策。本轮调控中,一二线城市尤其一线城市的调控力度远大于三四线城市,部分三四线城市还没有出台限购限贷政策。在这样的背景下,导致部分资金溢出到三四线城市。另外,棚户区改造及其货币化还起到了“踩油门”的作用,进一步刺激了三四线城市的房地产需求。虽然棚户区改造是全国范围实行的民生工程,但其城市分布并不均匀,主要以三四线城市为主,三四线城市占比高达87%。并且,2015年后棚户区改造安置方式由传统的实物安置转向货币化安置。货币化安置,本质上是以定向货币宽松的方式助力商品房去库存。在棚户区改造及其货币化带动下,也进一步推动了三四线城市的住房销售需求。  

  继续推进房地产调控长效机制建设  2017年,可以说是房地产政策的转折之年。展望未来,预计房地产基础性制度和长效机制建设有望加快,房地产调控长效机制建设将继续向纵深方向发展。  1.预计将继续大力发展租赁住房  从出台租赁政策的城市来看,近期北京发布的租赁新政对承租人在落户和享受义务教育等国家规定的基本公共服务上的规定更为详细,预计将成为建设住房租赁制度的标杆,未来试点城市扩围是大势所趋。同时,此次对于集体建设用地利用模式的突破将使未来行业运行面临更多变化,也会重塑中国传统的居住模式。  2.共有产权住房将进一步扩围  从可复制性来看,共有产权住房这种模式前期已积累了丰富的施行经验,后期具备良好的运行基础和优化的空间。而且,北京等城市发展共有产权性质政策性商品住房对全国其他城市后期的住房制度改革也将形成良好的示范。租赁住房、共有产权住房、商品房共同形成阶梯式供应格局,住房结构进一步得到优化,以匹配并满足不同收入阶层或者家庭在不同收入阶段的需求。  3.限售政策将延续并可能在更多城市推出  限售政策相对于限购限贷来讲,该政策既能实现去库存的导向,同时通过强制购房者增加持有时间,增加了投 资投机购房的风险,防范各类短期资金套现,有利于抑制投 资投机,让住房回归其居住本质。  4.房地产税立法工作或将进一步加快  早在2013年11月,中央就提出加快房地产税立法并适时推进改革。由于房地产税涉及范围太广,一旦征收可能影响会非常大,因此,几年来一直没有太大进展。但从2017年政策走向来看,预计房地产税立法工作或将进一步加快,以切实推动建立促进房地产市场平稳发展的长效机制。  

  总而言之,未来政策将围绕推动房地产回归其居住属性这一主导方向来展开。预计在这些政策作用下,房地产市场将进入一个不同于以往的发展时期。可以预期,未来将会有更多的买房需求通过租赁进行分流,房地产市场长期以来“轻租重售”的局面将得到改变。长租公 寓等租赁业务将得到较快发展,满足低收入群体或者城市“夹心层”人群的住房需求。共有产权住房供应也将不断增加。同时,热点城市土地供应趋于增加,再加上一连串调控组合拳。最重要的是,我国货币和信贷政策的持续收紧将在较长的时期内存在。在这些政策作用下,预计房价延续以往大幅上涨的可能性降低。  但长效机制的建立将是一个长期的过程,2018年迫于财政压力,预计一二线城市房地产调控可能隐形放松。因为,如果不适当放松,将误伤刚需和改善型需求,并将带来地方财政收入的断崖式下跌。2018年政府财政收入增长乏力,甚至极有可能出现同比下滑。在这种情况下,只能通过增加赤字、地方债、国债的方式来“稳增长”,同时适当搞活股市。另外,国家希望通过“新一轮开放”来刺激外资流入。但这些仍然不够,让房子或土地维持一定的成交量就成为“必须的选项”。  

  房地产市场总体将保持平稳发展  随着各项调控政策效应显现,房地产市场将面临许多不确定因素,购房者持币观望气氛日渐浓厚,预计房屋成交量将会出现明显下滑,房价在部分城市将出现松动迹象,但防范化解房地产风险仍是重中之重,预计房地产市场将在较长一段时间内保持平稳态势,出现房价大幅下跌的概率很低。  1.二线城市房价“市场分化”特征更加明显  从中长期来看,房价“市场分化”特征将更加明显,有人口显著增量的、高级别的城市(及其城市圈),房价仍然可能是趋势性上涨。从各线城市来看,与一线城市房价相对整齐划一的趋势性上涨态势不同,二线城市之间情况差异较大,导致房价变动冷热不均。  (1)房价走势一定程度上取决于城市对人口的吸引力。  从长周期来看,住房价值主要体现在其居住属性,支撑房地产发展的核心要素在于人口,人口规模决定了城市住房需求的总量。因此,房价走势在一定程度上取决于城市对人口的吸引力。有人口流入,就会有购房需求。在一些房源供应不足的地区,尤其是热点区域的房子依然抢手,至少在长期租赁政策完善以前是这样的。  

  从2011年至2016年主要一二线城市新增常住人口数量可以看出,天津、合肥、北京、成都、重庆、深圳和广州在过去5年是全国人口流入最多的城市,人口竞争优势突出。可以看出,天津和合肥已超越北京、上海和深圳等一线城市,成为近5年人口增长最多的城市。这主要源于天津仍处于城市扩张期,同时受益于京津冀城市群规划。同样,近年来大力投入第三产业建设,交通设施不断完善,商业和娱乐也逐步成型,推动合肥常住居民数量陡增。另外,成都和重庆两个城市也变化显著,在一定程度上反映了产业转移导致中西部人口出现回流。相比之下,上海、郑州、武汉、石家庄和长沙处于第二梯队,年均新增常住人口在10万至20万之间。这12个城市是目前全国人口增长最快的地区,城市竞争力正在不断增强。  (2)城市发展潜力,从根本上决定了一个城市的房价走势。  

  考虑城市发展,要放在国家对城市的规划框架下来进行。因此,未来城市群的发展方向值得关注。国务院提出将在“十三五”期间建设19个城市群,包括长三角、珠三角、京津冀、山东半岛、海峡西岸、长江中游、成渝地区、中原地区、北部湾、关中平原、哈长、辽中南、晋中、呼包鄂榆、黔中、滇中、兰州—西宁、宁夏沿黄、天山北坡城市群。截至2018年2月,包括长江中游、哈长、成渝、长江三角洲、中原、北部湾和关中平原7个城市群已获批。  仅从城市发展潜力来看,我们重点看好长三角、珠三角、京津冀、山东半岛、海峡西岸、长江中游、成渝地区、中原地区、北部湾和关中平原十大城市群的首位城市,包括上海、广州、深圳、北京、济南、青岛、福州、武汉和长沙、成都、重庆、郑州、南宁、西安。另外,长三角、珠三角城市群中距离首位城市较近且交通便利的城市,尤其是近几年上涨中“漏掉”的涨幅较小的城市,可以优先分享到首位城市的溢出效应。  (3)前期房价上涨幅度过高的城市房价空间可能已被透支 。  

  在2016年研究报告《房地产市场区域分化态势跟踪研究》中,我们预测2017年看好的城市分别是:第一类,天津;第二类,武汉、郑州;第三类,成都和西安;第四类,杭州、济南和青岛等旅游城市。梳理2017年各城市二手住宅价格增速,广州、无锡、武汉名列前三,同比增速在17%以上;郑州、长沙、厦门紧随其后,同比增速15%以上;杭州、南京、北京、福州、惠州、合肥、青岛、济南、天津同比增速也超过了10%。可以看出,笔者看好的二线城市中,除了成都和西安外,其余都进入了前15名。  综合考虑各城市的经济发展情况,对流动人口的吸引力,以及前期房价上涨对各城市房价的透支情况等因素,未来二线城市中的以下城市仍被看好。  第一类,天津。天津人口已超过1500万,是近5年来国内人口流入最多的城市。天津在京津冀城市群规划中战略地位显著。  第二类,成都和西安。西部节点型城市发展有望进入新阶段,房价尚属相对洼地。2016年和2017年,成都、西安等西部城市房价涨幅均未超过10%。由于西部经济发展水平与东部发达地区相比仍有差距,但土地供应相对充足,因此近年来住宅市场表现相对平稳。未来,随着西部核心城市不断承接产业转移和人口回流,城市发展有望进入新的阶段,成渝城市群是西部最具发展潜力和增长活力的地区,成都作为成渝城市群核心城市,人力、财力优势已不仅限于省内及周边,对整个西南地区的辐射作用也在日益加强。同样,西安在西北地区的地位也首屈一指。  第三类,石家庄。石家庄的年均人口增量超过10万,仅次于郑州和武汉,但2017年石家庄的住房价格增速却远低于郑州和武汉。  第四类,武汉和郑州。武汉和郑州人口规模均达千万级,也同属人口流入的第二梯队城市,大量的人口带来大规模住房需求。另外,它们分别是长江中游城市群和中原城市群的中心城市,在省内具有绝对优势地位,此类城市是继沿海发达城市之后,产业和人口增长最具潜力的地区。2016年12月26日,国家发改委印发《促进中部地区崛起“十三五”规划》,其中明确提出支持武汉和郑州建设成为国家中心城市,城市地位再次升级。  2. 三四线城市去库存仍是主要任务  关于我国三四线城市房地产市场的库存压力,并不能简单地根据70大中城市和百城数据去推断其库存。这是因为,我国有293个地级市、361个县级市和1381个县,目前公布的数据并不能真正完全覆盖到三四线城市的库存状况。换一句话说,三四线城市的实际库存可能永远高于统计数据。即便在农民工市民化和公共服务方面得到政策扶持,去库存也是依然任重道远,因此,我们总体上谨慎看待三四线城市的房价趋势。  

  但在三四线城市内部,“分化”将同样存在。重点看好长三角和珠三角城市群中距离首位城市/区域中心较近的中小城市,这两大城市群经济基础较好,未来有望进一步吸纳人口。其次是看好成渝(临近成都)和长江中游(临近武汉)城市群中距离首位城市较近的中小城市,这些城市群本身有一定的经济基础,首位城市是区域中心,周边腹地广阔,地理条件较好,存在大量的待转移农业人口,另一方面地处中西部,可能会有一定程度的政策倾斜。

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